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2019房地產估價師《制度與政策》教材講義:第八章第一節

發表時間:2019/10/11 17:27:46 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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第八章 房地產中介服務管理制度與政策

第一節 房地產中介服務行業管理概述

《城市房地產管理法》對房地產中介服務機構的構成、房地產中介服務機構的設立要求、執業人員資格等都做出了明確規定,包括:

①房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產估價機構、房地產經紀機構 等;

②國家實行房地產價格評估制度;

③國家實行房地產價格評估人員資格認證制度;

④房地產中介服務機構應當有足夠數量的專業人員。

【例題】《城市房地產管理法》頒布實施后,我國對房地產中介服務都做出了( )明確規定。

A.房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產估價機構、房地產經紀機構等

B.房地產中介服務機構包括房地產交易管理機構、房地產估價機構、房地產經紀機構等

C.國家實行房地產價格評估制度

D.國家實行房地產價格評估人員資格認證制度

E.房地產中介服務機構應當有足夠數量的專業人員

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產中介服務的概念及特點。《城市房地產管理法》對房地產中介服務機構的構成、房地產中介服務機構的設立要求、執業人員資格等都做出了明確規定,包括:(1)房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產估價機構、房地產經紀機構等;(2)國家實行房地產價格評估制度;(3)國家實行房地產價格評估人員資格認證制度;(4)房地產中介服務機構應當有足夠數量的專業人員。房地產交易管理機構,不屬于房地產中介服務機構。參見教材P149。

一、房地產中介服務的概念及特點(考點、熟悉)

(一)房地產中介服務的概念

房地產中介服務是指具有專業執業資格的人員在房地產投資、開發、銷售、交易等各個環節中,為當事人提供專業服務的經營活動,是房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀等活動的總稱。

房地產咨詢是指為從事房地產活動的當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

房地產估價是指專業房地產估價人員根據特定的估價目的,遵循公認的估價原則,按照嚴謹的估價程序,運用科學的估價方法,在對影響房地產價值的因素進行綜合分析的基礎上,對房地產在特定時點的價值進行測算和判定的活動。

房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人為促成他人房地產交易而向委托人提供房地產居間、代理等專業服務并收取傭金的行為。

【2012年真題】下列房地產活動中,屬于房地產經紀活動的是( )。

A.房地產價值評估  B.房屋登記

C.房屋面積測算   D.房地產居間

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產中介服務的概念及特點。房地產中介包括房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀。房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人為促成他人房地產交易而向委托人提供房地產居間、代理等專業服務并收取傭金的行為,經紀就是狹義的中介。選項A屬于評估,選項B、C不屬于中介活動。參見教材P150。

【2012年真題】下列房地產服務活動中,不屬于房地產中介服務的是( )。

A.房地產咨詢   B.物業管理

C.房地產估價   D.房地產經紀

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產中介服務的概念及特點。房地產中介服務是指具有專業執業資格的人員在房地產投資、開發、銷售、交易等各個環節中,為當事人提供專業服務的經營活動,是房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀等活動的總稱。參見教材P150。

(二)房地產中介服務的主要特點

房地產中介服務主要有三個特點:

(1)人員特定 。從事房地產中介服務的人員必須是具有特定資格的專業人員。從事房地產估價業務的人員必須取得房地產估價師執業資格并經注冊取得《房地產估價師注冊證書》,未取得房地產估價師資格的人員不能從事房地產估價活動;從事房地產經紀活動的人員必須取得房地產經紀人員職業資格,僅取得房地產經紀人協理資格的人員不能獨立從事房地產經紀業務。

(2)委托服務 。房地產中介服務是受當事人委托進行的,并在當事人委托的范圍內從事房地產中介服務活動,提供當事人所要求的服務。

(3)服務有償 。房地產中介服務是一種服務性的經營活動,委托人應按照一定的標準向房地產中介服務機構支付報酬、傭金。

【例題】房地產中介服務的主要特點包括( )。

A.人員特定  B.專業化程度要求低

C.委托服務  D.無經營風險

E.有償服務

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產中介服務的概念及特點。房地產中介服務主要有三個特點:人員特定、委托服務、服務有償。參見教材P150。

二、房地產中介服務行業管理內容(考點、熟悉)

(一)房地產中介服務人員的資格管理

目前,我國已初步建立了與房地產市場發展相適應的房地產中介服務人員資格認證制度。房地嚴行政主管部門通過實施中介服務人員資格認證制度對房地產中介服務人員進行管理。

從事房地產估價、房地產經紀活動的人員要求如下:

(1)房地產估價人員。國家實行房地產價格評估人員資格制度。房地產估價師執業資格考試,由國務院建設行政主管部門和人事行政主管部門共同負責。

(2)房地產經紀人員。國家實行房地產經紀人員職業資格制度。房地產經紀人員職業資格屬水平評價類職業資格,包括高級房地產經紀人、房地產經紀人和房地產經紀人協理。

(二)房地產中介服務機構管理

對中介服務機構的管理主要從市場準入抓起,采取資質核準、資質分級、資信評價與日常監督相結合的管理模式。從事房地產中介服務活動應設立相應的房地產中介服務機構。

根據《城市房地產管理法》,設立房地產中介服務機構應當具備下列條件 :

(1)有自己的名稱、組織機構;

(2)有固定的服務場所;

(3)有規定數量的財產和經費;

(4)有足夠數量的專業人員。從事房地產估價業務的,須有規定數量的房地產估價師;從事房地產經紀業務的,須有規定數量的房地產經紀人。

(5)法律、法規規定的其他條件。

設立房地產中介服務機構,應當向當地工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月 內,應當到登記機關所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案。

三、房地產中介服務收費(考點、掌握)

(一)房地產咨詢服務收費。按照服務形式,房地產咨詢一般分為口頭咨詢和書面咨詢。口頭咨詢費按照咨詢服務所需時間結合咨詢人員專業技術等級由雙方協商議定標準。書面咨詢按照咨詢報告的技術難度、工作繁簡結合標的額大小協商議定。房地產中介服務機構接受委托,提供有關房地產政策法規、技術及相關信息等咨詢的服務收費,實行市場調節價 。

(二)房地產估價服務收費。房地產估價收費一般按照評估總額的一定比例收取。自2015年1月1日起,放開房地產估價收費。放開房地產估價收費后,房地產價格評估機構遵守《價格法》等法律法規要求,合法經營,為委托人等提供質量合格、價格合理的服務;要嚴格落實明碼標價制度,在經營場所醒目位置公示價目表和投訴舉報電話等信息;不得利用優勢地位,強制服務、強制收費,或只收費不服務、少服務多收費;不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

(三)房地產經紀服務收費。根據代理項目的不同,房地產經紀收費采取不同的收費標準。房屋租賃代理收費,無論成交的租賃期限長短,一般均按半月至一月成交租金額 標準,由雙方協商議定一次性計收。房屋買賣代理收費,一般按成交價格總額的一定比例收取。比例一般為0.5%~3% 。自2014年6月13日起,下放房地產經紀服務收費定價權限,房地產經紀服務收費定價權限,由省級人民政府價格、住房城鄉建設行政主管部門管理。

各地可根據當地市場發育實際情況,決定實行政府指導價管理或市場調節價 。實行政府指導價管理的,要制定合理的收費標準并明確收費所對應的服務內容;實行市場調節價的,房地產經紀服務收費標準由委托和受托雙方,依據服務內容、服務成本、服務質量和市場供求狀況協商確定。一項服務包含多個項目和標準的,應當明確標示每一個項目名稱和收費標準,不得混合標價、捆綁標價;代收代付的稅、費也應予以標明。房地產中介服務機構不得收取任何未標明費用。

【例題】房屋租賃代理收費,以半個月至一個月成交租金額為標準,由雙方協商一次性收取。( )

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產中介服務收費。房屋租賃代理收費,無論成交的租賃期限長短,均按半月至一月成交租金額標準,由雙方協商議定一次性計收。參見教材P152。

【2013年真題】房地產估價、經紀的收費都是以房地產交易的市場價格為基數計算的。( )

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產中介服務收費。房屋租賃代理收費,無論成交的租賃期限長短,均按半月至一月成交租金額標準,由雙方協商議定一次性計收。房屋買賣代理收費,按成交價格總額的0.5%~3%計收。參見教材P152。

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